不動産分野では、賃貸と持ち家論争が有名ですが、投資関連では、Ｊリートと現物不動産投資のどちらを選ぶかという議題も多いです。
今回は、会社員時代に不動産業界にいた経験を生かし、Ｊリートのメリットデメリットを解説します。
Ｊリートとは
Ｊは、Japanの略です。リート（REIT）は、不動産投資信託を意味します。
不動産を小口化して、証券市場で売買できるようにした金融商品です。不動産投資と金融商品という2つの特徴を持っているといえるでしょう。
不動産を小口化して…というと難しく思えますが、要するにREITの株を買えば、投資信託運営側が不動産投資＆運営をしてくれるという感じです（実際に運用しているのは、委託を受けた資産運用会社だったりしますが、それはまた今後取り上げるかもしれません。）
リートのメリット
不動産投資と比べ、リートには以下のようなメリットがあります。
- 株式投資に比べて配当利回りが高い
- 比較的簡単に参入でき、換金性が高い
- 投資口価格(≒株価)や分配金(≒配当金)が比較的安定している
- 賃貸経営が不要で手間がかからない
ひとつずつ解説していきますので、それぞれ見ていきましょう。
株式投資に比べて配当利回りが高い
上場不動産投資信託では、収益の9割以上を配当金に回す等の条件をクリアすれば、、運営側の法人税が実質的にかからず、収益をほぼそのまま分配金として株主に渡すことができるので、個別株に比べて分配金が高くなる傾向にあります。
分配金目当てで株式投資を行う場合、リートは選択肢の一つとして考えられるでしょうか。
※個別株の利回りが高い場合もあります（その会社の方針で配当金を高くしていたり、特別配当が出る場合などがありますね）
比較的簡単に参入でき、換金性が高い
不動産投資に比べ、リートは、比較的安価な1口5万円程度から20万円程度で購入できます。実物不動産で20万円だと、小さな中古の物置ぐらいしか買えなさそうですが、リートの場合は、不動産を小口化しているので（切り売りみたいなイメージでしょうか。）、安価で購入することができます。
また、株式市場で購入・売却が可能なため、仮に暴落があったとしても、比較的早く売却することが可能です。
現物の不動産に関しても、価格は安定していますが、需給のバランスが崩れた時に購入者がおらず、売りたくても売れないという状態に陥る可能性があります。
投資口価格(≒株価)や分配金(≒配当金)が比較的安定している
株価にあたる投資口価格ですが、リートの場合は、現物不動産投資の性質を持ちあわせているため、個別株に比べて比較的安定しているといえます。
現物不動産もリートの投資口価格も日々変化しますが、株式市場ほどの変化はありません。バブル経済を除いて、不動産価格が1年後に5倍、10倍の価格になっていることはまず考えにくいです（株ではあり得ます）。株式や為替のように、日々の価格変動を追いかけなくてもよいことが不動産に投資する利点だと私は考えています。
※増資のタイミングでは、リートの投資口当たりの利益が薄まるため、注意が必要です。
賃貸経営管理が不要で手間がかからない
現物不動産の場合、購入後すぐに家賃が入ってくるわけではありません。
借り手の募集から、入居審査、家賃の回収、設備の修繕など様々な手間が必要ですが、リートの場合は、その手間がありません。
投資するだけで、分配金の利回りが手に入ります。
デメリット
リートのデメリットとして、以下の4点が考えられます。
- 株価下落リスク
- 株価値上がりによる利益は上がりにくい
- お宝物件を見つけにくい
- 節税が難しい
それぞれ見ていきましょう。
株価の下落リスク
これは、株式投資であれば当たり前ですが、元本が保証されていないため、株価下落によって損する可能性があります。
ただ、年間４％の利回りで分配金を得るとすれば、１０年で４０％です。購入時株価よりも４割減でもトントンという結果になります。長期で保有すれば、株価の下落による損失も限定的となるでしょう。
１０年のうちに値上がりして、インカムとキャピタルの両方を得られる可能性もあります。
株価値上がりによる爆益は狙いにくい
株価にあたる投資口価格は、個別株に比べて比較的安定していると述べました。
裏を返せば、株価が10倍20倍になる可能性は低いということです。
株価上昇による利益を狙う方には、少し物足りません。
実物不動産のようなお宝物件を見つけにくい
リートでは、例えば、分配金の利回り等の指標によって投資口価格が決まる(もちろん他の要因もあります)ため、“掘り出し物“はなかなか見つけにくいです。
現物不動産の仕入れマンをしていた頃、一般の消費者に3,400万円ぐらいで売れそうな物件を2,900万円ぐらいで購入していました（買取業者なので仕方ないですが、そんなこと売主は言えず…）。
離婚、任意売却、破産等様々な売却理由がある現物不動産には、安く購入できるチャンスがあります。
１００万円企画のひとつで、ラクサスへのバッグ貸出し企画をやっていますが、フリマアプリでほぼ新品のバッグを相場よりもかなり安くで購入できる場合があります。不動産に限らず、現物では時々そういった市場の穴場を見つけることができるんですね。
現物不動産投資と比べ、節税が難しい
現物不動産であればできる節税、リートでは難しいです。
タワーマンションの3階と43階の、階数以外は全く同じ条件の部屋があるとします（301と4301としましょう）。どちらの方の値段が高いですかと聞かれれば、もちろん43階ですね。人間には、下界の民を見下ろしたい本能があるようです(笑)
ただ、資産の評価額は、どうでしょうか。答えは、“同じ”なんです。
２億円で43階の部屋を買ったとして、評価額は1億円前半ぐらいになりますから、相続税の節税につながります(今税務署の判断がだいぶ厳しくなってきているみたいです)。
次は所得税対策です。給与所得が数千万円あり、所得税で45％取られる人がいたとして、その人が築16年2,000万円の中古マンション(土地1,000万、建物1,000万)を購入したとしましょう。
建物価格1,000万円のうち、設備(3割)は15年で耐用年数が終了していますので、3年で減価償却することができます。つまり、300万円を3年にわけて（年間100万円）減価償却します。
不動産所得と給与所得は、総合課税で合算することができるため、年間100万円の損失計上の結果、所得税45％の還付45万円分が返還されます。
3年で135万円が返ってくるわけです。
少し長くなりましたが、こういった節税対策は受けられません。
まとめ
以上、リートのメリット・デメリットを解説しました。
これを踏まえて、シャイニングの方針は１つです。
金持ちは現物不動産、ほかの人はリート(もしくは個別株で大化けを狙う)です。
節税対策なんて、庶民にはあまり関係ありません。いくらお宝物件があるとはいえ、そもそも物件を買う金がありません(笑) 銀行から借りればいいじゃないかと考えた方、正解です…がお金のない人には低い利率で貸してくれません。物件価格の2割を自己資金で入れるのが最低条件になるでしょう。
お金持ちになった時に不動産投資ができる知識だけ持っておけばいいのかも…しれません。
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